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> 空置稅及林鄭三招
阿暪
發表於: Jul 6 2018, 11:59  
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一品官
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開頭以為空置稅是 200% 差餉, 
ka真才知原來是 200% 租值. 都確實算幾辣. 
即是一層一手新樓, 空置半年, 就要罰兩年租金. 
如果像恆隆, 華懋o甘空置十幾廿年,
就等於交稅交左大半份樓價.

縱然如此, 空置應該只能收一時之效, 長遠而言無助於平抑樓價. 
一來真正的一手新樓空置只有聊聊數千個單位, 
只是實施一刻發展商嘗試把存貨加把勁儘量推出來之後, 就沒有淨效果了. 
因為這樣只是把明天的供應推到今天, 後天的供應推到明天. 
更甚者, 有些發展商在一些未賣出的單位被徵稅後, 就會傾向提高價格補回成本, 
亦即會考 econ 學過的: 
供應方被徵稅, supply curve 向上移, quantity transected 左移, equilibrium price 上移, 
新舊 equilibrium price 之差為 consumer's tax burden, 
舊 equilibrium price 與舊 supply curve 上對應的價格為 supplier's tax burden.

二來, 這種空置稅對大部分大型地產商的行為影響不大. 
因為今時今日大部分大型地產商都是以貨如輪轉的策略賣樓, 
在樓房還未建好已經在賣樓花, 到房屋落成時僅剩少量現樓仍在賣. 
這時他們仍有半年至一年的時間賣樓. 
反倒真正受影響的, 只有恆隆這個行為古怪的發展商 (把樓收埋十幾年唔賣), 
以及一眾蚊型發展商, 他們等到現樓建好才賣, 還把價 mark 得極高, 
賣幾個月先賣到一個半個單位. 受空置稅最大影響的應是他們.


前面提過林鄭三招係「無用之用」, 即是雖然三招不代表能平抑樓價, 
但政府出這三招, 大概也有他的目的. 
以我猜測, 空置稅、私樓地起公屋、增加居屋折扣的目的是如下:

首先, 空置稅如前文所述, 對樓價大概沒什麼影響, 但其政策目的有三方面. 
首先, 這是一種原則性的措施. 政府要向發展商宣示, 政府認為把樓收埋唔賣是一種不恰當的行為. 
雖然政府無法控制空置稅對樓價的影響, 
但也是要實行一種措施去管制市場, 防止一手樓被空置造成資源浪費. 
這就像亂拋垃圾要罰款一樣. 政府不是去談如何對控制街上垃圾量最有效: 
是對亂拋垃圾罰款、增加街上垃圾桶、還是增加雇用清潔工。總之亂拋垃圾不對就要罰款。

第二, 空置稅也部分回應了左翼民粹的部分訴求, 
左翼民粹經常罔顧現實去談香港有「很多」住宅空置, 
你政府先搞了這個那個空置/哥爾夫球場/控制人口/乜乜乜先再談開發土地吧. 
現在政府先徵了空置稅, 算是對所謂「空置」已經做了動作, 
下一步可能再動哥爾夫球場, 然後再去進行其他關於開發土地的選項, 左膠再阻止的說服力便減少了. 
空置稅雖然未必能對樓價有所影響, 但卻能堵左膠悠悠之口(至少部分如是).

第三, 其實也是類似第二點. 政府要做出動作, 顯示自己也在「敲打」地產商, 算是幫仇富民粹發洩了. 
然後, 你們便無法說政府怕了地產商, 優惠地產商, 官商勾結了. 
這樣為下一步「公私合營」開發新界村地作了鋪墊.
至於私樓地起公屋、增加居屋折扣, 也是沿襲港英時期做法, 是一種統治的權術. 
政府無法讓整體私樓市場變得讓一般市民容易負擔, 就拿出一部分資源出來做排隊/幸運大抽獎, 
讓中層和基層市民對未來仍然存有希望, 就像驢仔頭上的蘿蔔那樣, 不至於成為絕望的市民, 傾向於推翻建制.

這些就是林鄭三招的「無用之用」. 很多評論只著眼於這些招數是否能平抑樓價, 
卻沒留意到政府最終的目的不是樓價, 而是管治.

本篇文章已被 阿暪 於 Jul 6 2018, 12:00 編輯過


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湮沒了黃塵古道,荒蕪了烽火邊城
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