香港地産大亨爲啥玩不轉內地市場
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香港地産大亨爲啥玩不轉內地市場| 參謀ABC |
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 神隱之主犯-永遠與須臾之罪人  發表數： 3,458 所屬群組： 太守 註冊日期： 9-18-2003 活躍：15 聲望：1860  |
香港地産大亨爲啥玩不轉內地市場
上周，綠城中國主席宋衛平將一手創立的企業逾24%股權出讓給融創中國，成爲近年地産界最大一宗幷購案。不少人在第一時間會想起兩年前向綠城“輸血”51億港幣，同樣擁有24%股權的香港老牌房企九龍倉，當了兩年大股東後，爲什麽沒有再進一步呢？ 宋衛平在發布會上一語道破，他指內地房地産業開發進取，但九龍倉則是“保守”、“穩健”的公司，營運方式“60%都與綠城不一樣”，難以管理綠城目前的五千多名員工。 對于宋衛平的决定，九龍倉當然是無奈的，融創孫宏斌曾透露，綠城原本想賣給融創更多股份，但九龍倉不同意，也不願意出讓手中已有的股份。在幷購的消息傳出後，九龍倉的反應也相當冷淡，副主席吳天海在外界的多番追問下，最終也只表示集團“理解”、“尊重”宋衛平物色接班人的“個人决定”。業界傳聞稱，宋衛平與九龍倉對于公司的策略屢有不同意見，甚至在某種程度上是促使宋衛平賣掉綠城的原因。 富豪們“步步驚心”的內地探索 香港不少老牌地産富豪如長和系主席李嘉誠、九龍倉的吳光正、新鴻基郭氏家族、恒隆地産陳氏家族等，進入內地都已超過10年，然而至今在內地大大小小的城市中，却沒有任何港企占據到房地産市場主要的地位。相反，香港地産富豪們的內地探索可謂“步步驚心”，時常發生盈利下滑甚至要撤出市場的事件。 2007、2008年的內地樓市低潮，曾一度令積極投資內地的新鴻基地産盈利驟减30%，不得不出售了手中成都等項目股權，幷退出廣州、深圳多個已達成意向的項目。2013年，華人首富李嘉誠接連出售廣州西城都薈廣場、上海東方匯經中心、南京國際金融大厦等項目，更因此惹來“撤資”的疑雲。 許多人總是不明白，爲什麽香港富豪們喜歡一邊唱好內地經濟，標榜自己重視內地市場，一方面又動不動就“撤資”呢？ 大家不知道的是，這些富可敵國的大房企其實也常常是有苦難言。因爲儘管已經進入內地十餘年，大多數港企依然是水土不服，面對經濟的波動和樓市低潮相當脆弱，發展得都不太順利。 香港房企與內地競爭者相比，最大的優勢是低成本的資金，但發展的方針和執行能力上則都處于劣勢。其中最顯著的劣勢之一是開發速度緩慢。 由于香港土地資源稀缺，也沒有土地增值稅等負擔，香港房企普遍有長綫投資，長期囤地的習慣。香港的許多房企拿到地皮後，可以十年都不開發，地皮本身就已經增值數倍。即便建成了樓盤，多數房企也喜歡調樓市氣氛較好的時候，每年只精挑細選地賣出一百幾十套，一年比一年賣得更貴。 然而在內地，規則完全相反，九龍倉中國副主席周安橋就曾表示，內地開發商的“5、9、12”開發節奏令他大爲驚訝，拿到地5個月內開工，9個月賣樓，12個月樓盤現金流已經轉爲正，“這種周轉速度我們今天也沒法達到。”步伐緩慢的港企，不但無法提高資金周轉率，反而要繳納高昂的土地增值稅。更倒霉者諸如李嘉誠，旗下長實集團在內地屢屢因爲囤地被罰款。 香港房企內地擴張缺“眼力” 房地産是一門憑眼力的投資，從普通人買房到開發商拿地建房均是如此。但是，在香港成功經驗了數十年的開發商，回到內地却往往失去了這種精准的眼力。 這說起來一點都不奇怪。繼續以話題主角九龍倉爲例，2007年大舉進軍內地市場以來，曾一度在多地搶下“地王”，但後來的經營却幷不如意，甚至有些根本沒能按計劃開發。周安橋後來曾對媒體透露，內地不少地方“供地太多了”，影響了集團開發的判斷，甚至直指這是“城鎮化的陷阱”。 在香港，每年賣地計劃不過二三十幅，最終成交的更少，某塊地皮開發後建成多少住宅、大多面積的商場早已規劃好，其價值是公認的，不太會改變。然而內地則不同，意氣風發的港企計算了下城市GDP，買下自以爲理想的地皮，自以爲占據有利位置，却沒想到幾個月內政府又突然推出多塊同區域地皮，可能近十家開發商一起開發同一個區域，政府配套如醫院、學校、商場等則完全跟不上，失去規劃的港企則可能陷入了巨大風險。 此外，與內地普遍高負債、杠杆率很高的競爭對手相比，香港房地産企業長期的傳統是注重穩健和低負債。恒隆地産主席陳啓宗就曾向筆者表示在內地發展近20年，但集團依然是“零負債”。長實的內地業務部分負債率僅4.9%，集團負債率也僅有15%，九龍倉目前的負債率稍高，但也只不過是20%左右。 香港開發商的低負債率和穩健的策略，與其內地拓展步伐的緩慢互爲因果。從另一角度來說，這種“穩健”的姿態也令它們在內地十多年來儘管一直“水土不服”，但也幷沒有面臨重大危機，甚至也大多一直保持穩定盈利。 香港富豪真的看好內地市場嗎？ “看好內地市場”，幾乎是香港開發商們面對媒體時的統一口徑。然而，從企業經營的角度來看，香港開發商在內地“步步驚心”的歷史和內地樓市搖搖欲墜的現狀，是否真的如同他們口中那樣樂觀？ 首先，不少香港開發商在內地耕耘多年後，會發現內地市場的增長幷不那麽理想，資産增值速度更是遠遠趕不上香港。以過去5年爲例，香港房價整體上漲逾一倍，地皮價格也不斷上升，內地市場則在調控下長期膠著，還要向政府支付高昂的商業稅、土地增值稅，甚至土地空置稅、城市建設維護稅、教育附加稅等等費用，成本反而高于香港。 同時，目前內地房地産業整體低迷，內地大型房企紛紛展開海外投資。據國際大型地産顧問高力國際數據，2013年中國跨境房地産投資額已經達160億美元，2014年預計還將翻倍。仲量聯行也發布報告指出，中國主要住宅開發商尋求海外投資機會，是爲了應對國內經濟和樓市的放緩局面，今年一季度對外投資同比飈升80%。英國、美國、澳大利亞等城市成爲內地房企提高收益、實現投資多元化等目標的首選地點。 即便在香港，近年來也有內地房企加入戰團，央企中海外去年甚至拍下了香港政府要求僅供香港永久居民居住的“港人港地”的舊啓德機場地皮，一時引發熱烈爭議。大型私營房企碧桂園也奪得了新界西貢地區地皮。 此外，由于香港房企在內地住宅市場上普遍舉步維艱，長實、九龍倉、恒隆等許多香港開發商都將其重心集中在商業地産尤其是高端商場上。與內地競爭者迅速回籠資金快速開發相比，香港企業則大多選擇長期持有多家商場，以租金支持盈利。 然而，商業地産的發展也幷不容易。去年李嘉誠出售廣州西城都薈廣場，一大原因就是地段不理想，但是租金却又相當高昂，于是開業大半年仍有衆多商鋪空置。再加上近年來內地電子商務星火燎原，從過去的低端網購一步步向高端品牌進發，近日連巴寶莉等奢侈品官方網店也進駐淘寶，對于大型商場的威脅已經越來越明顯。 不可否認的是，由于內地經濟增幅持續領先全球，港企投資內地依然不失爲一個理想的選擇。目前多數進入內地的香港開發商，早已不在認爲僅憑藉香港“成熟的開發經驗”就能擁有競爭力。在內地發展的港企除了步步謹慎，更想盡辦法來“接地氣”，或是采用內地化的模式來進一步適應市場。 然而，這對于香港衆開發商來說幷不容易，如長實、新鴻基這種親自上陣在內地市場“打天下”的，往往對內地變化莫測的政策環境窮于應對，資金周轉與建設速度則依然追不上內地對手。另一方面，如九龍倉與綠城這樣兩地策略性結盟合作的，港企方面的角色往往是投資者，自身的團隊得不到實戰磨練，尷尬地淪爲孫宏斌口中的不用“幹活”的“最大受益者”。 http://www.guancha.cn/PengLin/2014_05_29_233462_s.shtml |
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| bluepen |
發表於： May 29 2014, 12:10
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 ARES 發表數： 74 所屬群組： 一般 註冊日期： 9-05-2009 活躍：1 聲望：47 |
玩轉左又話你知咩
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| 懶蛇 |
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 中國人不吃這一套 發表數： 22,672 所屬群組： 太守 註冊日期： 9-22-2003 活躍：44 聲望：1908 |
擺在面前的是兩件截然不同的蛋糕：
一件是不會再發大的超微型蛋糕，最佳玩法當然是屯積居奇，吊高來賣，提高每一塊蛋糕的利潤； 一件是不斷在發大的超巨型蛋糕，最佳玩法當然是快買快賣，以便儘快賣下一塊，以快打快。 面對不同的蛋糕，有不同的玩法。把自己的蛋糕的玩法視為普世定律，並強行安在別人的蛋糕，玩不過別人是合理結果。  --------------------  |
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| 阿暪 |
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 一品官 發表數： 5,279 所屬群組： 一般 註冊日期： 8-17-2004 活躍：16 聲望：1208 |
快轉與慢工各有優劣, 不同發展商按自己處境, 自己所需打算, 不必抬高一方或者遍低一方
-------------------- 暗淡了刀光劍影，遠去了鼓角錚鳴
眼前飛揚著一個個鮮活的面容 湮沒了黃塵古道，荒蕪了烽火邊城 歲月啊！你帶不走那一串串熟悉的姓名 興亡誰人定啊！盛衰豈無憑啊！ 一頁風雲散啊...變幻了時空 聚散皆是緣啊！離合總關情啊！ 擔當生前事啊...何計身後評？ 長江有意化作淚，長江有情起歌聲 歷史的天空，閃爍幾顆星 人間一股英雄氣... 在馳騁縱橫... |
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| bluepen |
發表於： May 29 2014, 17:27
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ARES 發表數： 74 所屬群組： 一般 註冊日期： 9-05-2009 活躍：1 聲望：47 |
真不愧為我心目中HKSAN 理性一派的代表之一  |
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| 參謀ABC |
發表於： May 30 2014, 06:43
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神隱之主犯-永遠與須臾之罪人 發表數： 3,458 所屬群組： 太守 註冊日期： 9-18-2003 活躍：15 聲望：1860 |
自由主義經濟理論和理性人等概念本身就是一種態度、立場，如果有人覺得唯有如此才叫理性中立那才最大的偏頗。
本篇文章已被 參謀ABC 於 May 30 2014, 06:54 編輯過 |
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| 徐元直 |
發表於： May 30 2014, 08:29
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 攤抖首領 發表數： 7,913 所屬群組： 君主 註冊日期： 9-18-2003 活躍：58 聲望：4176 |
沒看明白，前面的討論跟自由主義有甚麼關係？ -------------------- ......
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| Caesar |
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Loop 發表數： 7,489 所屬群組： 軍團長 註冊日期： 12-18-2004 活躍：22 聲望：2218 |
最近都沒啥時間上來 ,就是上來也不一定有時間長篇大論 ,就一次把話說清楚啦 ,也沒啥轉彎抹角的必要 我就直話直說了, 希望你也會吧 我就直話直說了, 希望你也會吧 我就直話直說了, 希望你也會吧 首先呢 ,元直說他看不懂前半部份在說什麼 , 我自問才疏學淺 ,我連後半部份你想表達什麼也看不懂 ,如果不介意的還請演繹一二 就上面老瞞說的,也就簡短的一句 ,我實在看不太懂哪裡不夠理性了 , 不管你的"最大的偏頗"所指的是他還是我 , 而不才如我 ,留言的內容除了表示同意他的話 ,也沒有別的意思 所以總結起來 ,我猜你對他的話表示不同意 , 既然不同意 ,就把話說清楚呀 , 我上來HKSAN是本著求知求才的心態 ,你話只說一半 ,又叫我如何學習了 不過這不重要 ,或應該說不是最重要 , 求知識是我個人的問題 ,你願意指教是你人品好有風度 ,我有福氣 , 你本來就沒有義務沒有必要為我的無知負責 就來說點膚淺如我眼中比較重要的問題吧 , 近來你跟蛇轉貼很多所謂的打臉文是吧 ? 內文是很好, 長我知識闊我眼界 ,在此先謝過了 只是有些現實 ,我不認為有這麼難去認清 ,要打臉 ,精警的打一次兩次也就是了 情況猶如我作文要舉例 ,好的例子貴精不貴多 , 今天舉明天舉 ,舉到滿板滿目都是 ,試問又為了什麼 ? 香港人膚淺啦 ,固步自封啦 ,夜郎自大啦 ,不顧內地現實啦 ,大國崛起啦香港趕不上玩不過人家啦...... 什麼也好啦 ,反正說來說去還不是這幾點 ,哦 ,是呢 ,還有外國醜聞是吧 ? 這些你眼中的打臉文 ,我眼中的飛機文 , 不管是臉打的啪啪啪響也好 ,飛機打的啪啪啪叫也罷了 , 該打的 ,精準用力的打一兩次就夠了吧 ? 更遑論並非每一篇都如此有理 ,有些讓人看了後實在予人一種為打臉而打臉的感覺 ,這又是何必呢 這樣為打而打的感覺積少成多 ,矯枉過正 ,難免給人一種不理性的感覺呀 我又不是說我不認同你 ,何必急著去用立場分隊友了 ? 更何況那只是你眼中別人的立場 我不是幾年前的蛇 ,也不是幾天前才和你吵完的仲達 ,我本來就沒興趣跟你吵 ,更不用說我本來是同意你的觀點的 你有必要這樣的態度去說話 ? 舉個不合適的例子吧 , 之前有篇什麼殘酷現實的文 ,我連自己回貼說了什麼都快忘了 , 就只記得你急呼呼的跳出來跟我說什麼知識不限於書本課堂 ,什麼什麼內地四大的知識就比整個香港所有大學知識總和加起來還多 坦白說 ,我還真搞不懂自己哪裡有說過知識限於課堂了 , 你要找我下靶也多解釋一兩句呀 ,連我這受靶的也看得一頭霧水 ,這又有何意義了 ? 就是要用立場分隊友 ,也先搞清楚我的立場才分比較好吧 ? 更遑論那什麼四大完爆香港所有大學知識總和什麼的 , 我還真不知道知識可以這樣作比較了 如果這話我在高登香討之流看見 ,我看起來就是激進 ,就是不理性的偏頗之言 ,在心中恥笑他一句就懶理了 但你是我尊敬的老B呀 ,你當然不膚淺了 , 但我就是程度不夠看不懂你的立論邏輯 ,而你又不屑與我解釋 ,這叫我如何服氣心甘的把你看作理性了 ? 而且呢 ,我從來就不認為自己的理解能力有問題 ,我有的疑問我相信他人也有呀 文字不如說話 ,看不出語氣 ,易造成誤會 , 我就先說了 ,以上的絕非違心之言 ,也非陽奉陰違行反諷之實 , 我的確是在大部份時間都同意你的觀點 , 我就是真的有疑問想來請教 ,我也沒必要去騙你 , 希望你可以相信我 ,也念在我就是說廢話也要說上這麼一大篇的誠意 ,來回應我一二呀 我要是有說錯了做錯了什麼呀 ,請指出來呀 , 我承認改進就是了 ,也不會死抱無謂的面子強撐不認呀 . 做人呢 ,如果有他人理性的指出問題了 ,如果連承認改進的勇氣都拿不出來 ,如何在求知識學做人上更進一步呢 ? 知恥近乎勇呀 我認為這是真正的普世價值 ,適用於每一個人 , 我猜是吧 本篇文章已被 Caesar 於 May 30 2014, 13:22 編輯過 -------------------- |
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| 參謀ABC |
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神隱之主犯-永遠與須臾之罪人 發表數： 3,458 所屬群組： 太守 註冊日期： 9-18-2003 活躍：15 聲望：1860 |
一邊是政府任由地產商囤地，一邊是政府運用各種政策令地產商按照官方意志運行，當然人們可以認為只是兩地遊戲規則不同，無所謂高下之分，但我看見的卻是執政力量和資本誰是主、誰是客的問題。照原文的表達方式好像是內地地產商"贏了"港商，其實我是不同意這種簡單結論的。
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| bluepen |
發表於： May 30 2014, 19:00
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ARES 發表數： 74 所屬群組： 一般 註冊日期： 9-05-2009 活躍：1 聲望：47 |
看呀有話直說省事多了 你不說的話還真看不出來， 原來你也是不同意上文字裡行間所透露出來的這種豆腐邏輯的， 現在我終於了解你的觀點了謝謝 |
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| 徐元直 |
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攤抖首領 發表數： 7,913 所屬群組： 君主 註冊日期： 9-18-2003 活躍：58 聲望：4176 |
我能理解你的感受。過多的比爛加冷嘲熱諷很容易讓人煩厭，永遠比不上認認真真講道理更能「打臉」。何況比爛和嘲諷誰不會？隨便弄條中國負面新聞標上「強國XX」就是最沒有技術含量的比爛加嘲諷，在我看來那是打自己的臉多於打別人的臉。 -------------------- ......
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| bluepen |
發表於： May 31 2014, 07:42
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ARES 發表數： 74 所屬群組： 一般 註冊日期： 9-05-2009 活躍：1 聲望：47 |
我同意你呀 什麼什麼「強國青年」之類的確如你所說呀 可那些什麼什麼「某國鐵路」呀，什麼「這次又是歐洲中的中國是吧」之類的 說穿了也是一樣在自娛A區互相精神自瀆呀，又有甚麼意義了 各人立場如何，大家都心知肚明了 真是討論就找個主題去認真深入討論不就好了 這樣你一篇我一篇，各自飛機各自打臉，有人助拳的就加上三兩分再留句反諷之言 你來我往的變相用飛機文洗板，有意思嗎 我不是沒有推廣沒有向他人介紹HKSAN呀， 本想討論時事來學習的人是來了好些呀， 而我們卻滿板滿目都是這些，用什麼去留住人家呀 又試問有多少新人看見這些後還有耐性去爬兩三頁主題，再去慢慢發掘我們的高質討論了？ 各位大大高抬貴手可不可以 本篇文章已被 bluepen 於 May 31 2014, 07:52 編輯過 |
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| 阿暪 |
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一品官 發表數： 5,279 所屬群組： 一般 註冊日期： 8-17-2004 活躍：16 聲望：1208 |
我上面回覆所說, 並不是為了甚麼中立或者甚麼內房/港地產商高下問題
兩地制度差異固然會影響兩地商家的商業行為 但內房的高產量高流轉式的開發方式(其實內地房地產商也不一定是這樣, 有些在核心商業區的項目, 內房一樣會精耕細作), 與香港地產商目前一般較慢的開發方式, 並不是因為他們來自哪裡, 習慣怎樣, 而是按他們自己的處境, 和自己商業需要而行 論香港發展商, 幾十年前香港經濟初起飛時, 他們一樣發展大規模的屋苑, 也是項目剛開始建的時候就賣幾年後的樓花了, 他們不是不懂這一套, 這一套他們幾十年前就在做了 但目前香港固然仍有房屋需求, 但市場一方面沒有這麼多的地來大型發展房屋, 二來市場也不像以前嬰兒潮成家立室時大批人一起買房那麼樓市興旺 所以香港便不會出現像內房那些百萬平米大項目那樣的開發模式. 至於囤地, 其實我倒不覺得香港開發商特別會囤地 香港地價那麼貴, 香港地產商買了地之後不趕快開發, 光是利息成本都不菲了 如果是指幾大地產商的新界農地? 那的確「囤」了不少 因為那些土地在政府在附近開了路, 開發之前, 及發展商申請好土地高變用途, 補好地價之前 他們真的不能在這些土地上建房 至於資金回籠方面, 香港地產商也一樣會賣樓花 但我想大概沒有文中的 9個月賣樓，12個月正現金流那麼狠吧 香港的房地產商已經經營幾十年, 資金雄厚, 應該沒有那麼大的資金壓力 內房一般負債率較高, 更有必要拚銷售來維持現金水平 至於香港發展商在內地的項目, 我印象中一般都是在較核心的商業區 這些項目也較難實行上文說的粗放式大規模開發吧, 不論港房內房 至於內地發展商來到香港市場, 也不見得就會實行文中他們"慣常"的高流轉開發方式 中海去年也在啟德投了地, 我也沒見到他們 5 個月開工, 9 個月賣房 說起「囤地」反而內房「囤地」還狠 土儲上千萬坪(上億尺)的內房比比皆是呢 本篇文章已被 阿暪 於 May 31 2014, 07:53 編輯過 -------------------- 暗淡了刀光劍影，遠去了鼓角錚鳴
眼前飛揚著一個個鮮活的面容 湮沒了黃塵古道，荒蕪了烽火邊城 歲月啊！你帶不走那一串串熟悉的姓名 興亡誰人定啊！盛衰豈無憑啊！ 一頁風雲散啊...變幻了時空 聚散皆是緣啊！離合總關情啊！ 擔當生前事啊...何計身後評？ 長江有意化作淚，長江有情起歌聲 歷史的天空，閃爍幾顆星 人間一股英雄氣... 在馳騁縱橫... |
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| 阿暪 |
發表於： May 31 2014, 08:02
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一品官 發表數： 5,279 所屬群組： 一般 註冊日期： 8-17-2004 活躍：16 聲望：1208 |
說起來, 香港有些房地產商的確有些樓盤多年未清貨
華懋在沙田有個屋苑賣了十幾年的「新樓」 我不知道這是不是他們所願 但這 20 年裡樓市倒是起伏過 2 次了 恆隆的君臨和另外一些西九/奧運站的項目賣了 10 年貨尾 但這個「囤地」/「囤貨」最成功的發展商倒是這些年來都沒在香港投地 全部新項目都在內地 不知這些「囤地」/「囤貨」是不是他們想要的呢 本篇文章已被 阿暪 於 May 31 2014, 08:06 編輯過 -------------------- 暗淡了刀光劍影，遠去了鼓角錚鳴
眼前飛揚著一個個鮮活的面容 湮沒了黃塵古道，荒蕪了烽火邊城 歲月啊！你帶不走那一串串熟悉的姓名 興亡誰人定啊！盛衰豈無憑啊！ 一頁風雲散啊...變幻了時空 聚散皆是緣啊！離合總關情啊！ 擔當生前事啊...何計身後評？ 長江有意化作淚，長江有情起歌聲 歷史的天空，閃爍幾顆星 人間一股英雄氣... 在馳騁縱橫... |
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| 徐元直 |
發表於： May 31 2014, 08:38
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攤抖首領 發表數： 7,913 所屬群組： 君主 註冊日期： 9-18-2003 活躍：58 聲望：4176 |
沒什麼意義，都是同一層次的發泄，所以我在前面才說「比爛和嘲諷誰不會？」 -------------------- ......
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| 伍子攸 |
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 二品官 發表數： 1,605 所屬群組： 一般 註冊日期： 4-12-2005 活躍：9 聲望：432 |
單計錦田便有超過一百頃建造房屋，這百頃還只算入鄰近西鐵站的地(鄰近石崗及元朗，其實有更多，不過政府把這些土地批給發展商建什麼季園什麼豪園。)實則錦田可有更多土地發展房屋，關鍵是政府怎樣運用。補充一句，因為鄰近石崗機場的關係，這些地始終無法像天水圍那樣，建設超過30層的公屋。
我不知你所謂新界包不包括錦田，錦田那些主要是棄置地，例如車廠(但最後政府也會收回)，所謂的農地只限於近錦上路站。錦田往上水方向的則多數是你所說的農地。元朗位置多數是政府公地，都是用來建設私樓。屯門也是建設私樓多。我只有這個意思，新界不一定以農地為主、發展商「囤積」的也不必是農地。
開了什麼路?開發什麼?  離題說句，作為香港居民，當然希望有更多公屋，少點私樓。但作為新界的「村民」，增建公屋，實則意味着這種小鄉生活無法繼續，所以我情感上反對政府增設公屋私樓，這可算是自己保守觀點之體現。而我背後沒有勢力操縱。話說這應該發在阿暪的帖子才對。  本篇文章已被 伍子攸 於 May 31 2014, 15:15 編輯過 -------------------- HKS AN無擔面對我!腦收成路!多廁俾我講中吾敢出去!我已經臝左!!!!!
HKS an no take noodle face me! brain receive achieve road! many toilets give me say middle I dare to go out! I've already naked! HKS AN unsecured face me! Brain harvest road! Multiple closets serve my lecture I'm out of here! I've left naked!!!!! |
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| 司馬仲達 |
發表於： Jun 11 2014, 15:16
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 Lumberjack 發表數： 1,347 所屬群組： 待認證 註冊日期： 9-18-2003 活躍：11 聲望：364 |
但同一層次的比爛，為何又只有一個負評呢？請問 -------------------- 飛愛敬君子而不恤小人
***** 1923年孫中山在香港大學演講，宣稱他的革命思想發源地「即為香港」。他說，香港的秩序整齊而安穩，與中國的混亂腐敗成強烈對比，激發他發動革命。「我恆默念...何以如此不同？外人能於七八十年間在一荒島上成此偉績，中國以四千年之文明乃無一地如香港者，其故安在？」---<<香港簡史>> *** 講左咁耐, 幾時先出老解? *** 紅皮狗應該係有色盲, 只見紅色, 別色不見 |
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